♥ 근린생활시설 주택구입시 체크사항

일명 '근생'이라고 불리는 근린생활시설이 주택으로 거래되고있다.

이 포스트는 근린생활시설을 주택으로 거래하는 것이 나쁘다 혹은 좋다의 의견을 내는것이 절대 아니다.

모든 것은 개개인의 선택에 따라 장점으로 혹은 단점으로 작용할것이다.다만 근린생활시설을 주택으로 거래할 경우 꼭 알아두어야할 사항들을 포스트해본다.

근린생활 시설이란 쉽게말해서 건축물 용도가 주택이 아닌 상가로 허가를 받은 건축물이다.

그렇다면 이러한 상가용도 시설이 어떻게 주택으로 거래되고 있는 것일까?

여러 가지 경우가 있겠지만 여기서는 주로 다세대 빌라의 경우를 예를 들어 설명하겠다.

건축물이 주택으로 허가를 받기 위해서는 토지의 용도지역에따라 건폐율, 용적율, 주차시설...등 법령으로 정해져있는 여러 조건들을 충족하여야 하는데 이러한 모든 조건을 충족하지 못한 경우 근린생활 시설로 허가를 받아 건물을 올리는 경우가 있을수 있다. (아!! 물론 처음부터 상가용도를 목적으로 허가받는 경우를 제외하였을때 경우에 한한다.)

그중 가장 중요하고 일반적인 조건중 하나가 주차시설에 관한것인데 예를 들어 6층짜리 다세대 빌라 건물을 설계할 경우 1층은 주차장으로하고 각층마다 2세대씩 총 10세대를 모두 주택으로 허가받으려면 주차장에 최소한 10대 이상의 공간이 나와야만 주택으로서 허가를 받을수 있다.

그러나 대지의 면적이 여의치 못할 경우 주차공간이 8대만가능하다면 나머지 2세대는 주택으로서 허가를 받을수 없다.

그렇다고 6층을 지을수 있는 대지에 총 5층 건물만 짓게된다면 대지로서 효용이 떨어지고 건축주 입장에서도 이윤극대화가 힘들기 때문에 나머지 2개층은 상가용도로 허가를 받아 분양하게되는 것이다.

그렇다면 이러한 근린생활 시설과 주택의 차이점은 무엇일까?

- 취등득세를 4.6% 적용받는다. (주택의 경우 2.2%)
예를들어 2억짜리 근린생활 시설을 매수할 경우 920만원의 취득세가 부과되며 부가세도 내야한다.

부가세를 제외하고 주택과 비교시 최저 480만원의 세금을 더 지불하는 셈이 되는것이다.

- 정해진 주차공간이외에 여유공간을 꼭 확인하세요!

근린생활 시설을 주택으로 분양받게될 경우 정해진 주차구역이외에 주차할 공간이 여유가 있는지 꼭 체크해봐야한다.

- 민원발생시 불법용도 변경으로서 이행강제금이 부과될 수도있다.

근린생활 시설의 경우 난방(보일러)시설과 주방(씽크)설치등 여러 가지 점에서 주택과 차이가 있기 때문에 주로 준공후 불법으로 난방과 씽크등을 다시 깔아 불법 건축물로서 취급될수 있다.

이미 주택으로 살림을 시작한 경우라면 강제철거는 집행하지 않는 것이 대부분이지만 이미 민원이 발생하여 불법으로 용도변경한것이 입증되었다면 부과된 이행강제금은 피할수 없다.

- 분양가가 상대적으로 매우 낮다!

은평구의 경우만 보다라도 실평 20평정도의 세대로 비교해보면 똑같은 면적과 구조임에도 3천만원이상 차이가 나는경우가 많다.

빌라의 주요 수요층이 서민층이라고 볼때 근생과 주택의 분양가차이는 선택의 커다란 부분을 차지할 수밖에 없다.

- 공과금은 사업자로서 비례세가 적용되는데 사실상 주택으로 사용되고 있다는 것을 증명할 경우 주택처럼 누진세를 적용받을수도 있고 반대로 에어컨이나 전기난방등을 많이 하는 세대라면 오히려 누진세보다 비례세가 더 이익일수 있기 때문에 생활패턴에 따라 세금방법을 선택할수 있다는 것이 장점으로 작용할수 있다.

- 적법하게 차후에 용도변경이 가능할수도 있다.

모든 근생에 해당되는 경우는 아니지만 차후에 주차공간의 확보나 토지의 용도 자체가 변경되는등 그밖에 조건이 충족될경우 용도변경이 가능하게 되는 경우도 있다.

하지만 이러한 경우는 매우 드믈며 다양한 변수가 적용되기 때문에 자세한 설명은 생략하도록 하겠다.

이정도만 알더라도 주택용도로서 근생을 거래할 경우 무지함으로 인한 실수는 없을것이라고 생각된다.