수익형 부동산 시장 전망과 투자 노하우

수익형 부동산 인기 높아져 분양가 ‘상승세’

금리인상 및 금융시장의 안정적 성장이 확보되지 못한 가운데 국내 수익형 부동산시장에 여전히 훈풍이 불고 있다. 은행 예금금리가 워낙 낮다보니 연 평균 4~5%대의 수익률을 보이는 수익형 부동산에 대한 수요가 늘어났다. 지난해와 올해 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산은 분양하자마자 완판 행진을 이어가고 있다. 저금리 기조가 지속되는 한 현재의 수익형 부동산 인기는 적어도 내년까지 이어질 것으로 보인다.

향후 수익형 부동산은 금리인상 변수, 분양시장에서의 고분양가, 정부의 가계부채 관리방안 효과 등이 이슈가 될 전망이다. 특히 가계부채 관리 방안 발표 이후 아파트 가격 상승폭 둔화와 미분양 증가 등 주택시장에 경고등이 켜졌다. 그러나 가계부채 대책의 적용을 받지 않는 수익형부동산은 수요가 더 쏠릴 가능성이 있다. 대출이자 부담이 줄어들고 부동산 시장의 유동자금 여건도 좋아지면서 수익형 부동산의 투자여건이 좋아질 것으로 전망된다.

올 한해에는 수익형 부동산의 대표주자인 상가와 오피스텔 시장에 투자자들의 관심이 집중됐다. 한국토지주택공사(LH)가 분양하는 단지 내 상가는 최고 인기 상품이었다. 올해 상반기 LH 단지 내 상가의 평균 낙찰가율은 212%였다. 2014년 같은 기간에 비해 26% 높은 수준으로 입찰경쟁률이 더욱 치열해졌다. 광교·위례신도시 오피스텔의 경우 평균 수십 대 1의 경쟁률을 기록하며 대기수요까지 몰려 탄탄한 완판 행진을 이어갔다.

수익형 부동산의 인기가 높아지자 분양가도 가파르게 상승 추세이다. 투자 수요가 확대되자 건설업계가 분양가를 끌어올리거나 중도금 무이자 등 각종 혜택을 속속 폐지하고 있다. 오피스텔의 매매가는 올해 0.19%의 변동률을 나타내며 2012년 이후 3년 만에 회복·반등했다. 상가도 덩달아 분양가가 함께 올랐다. 지난해 상가 분양가는 1층 기준 3.3㎡당 2766만원이었으나, 올해에는 3.3㎡당 2937만원으로 3.3㎡당 약 200만원이 올랐다.

분양가 상승은 임대수익률 하락과 직결된다. KB국민은행에 따르면 수도권 오피스텔 수익률은 지속적으로 하락하고 있다. 오피스텔 수익률은 지난 해 5.61%에서 올해 월 5.54%로 0.06% 하락했다. 수도권 상가도 최근 분위기에 편승해 당초 계획보다 상가 공급물량을 늘리면서 총 9만 2,347㎡로 2014년 같은 기간(5만 1,486㎡)에 비해 79% 늘어났다. 기존 상가 수익률이 최소 5%대에서 4% 미만 대까지 뚝 떨어졌다.

상가·오피스텔 공급 과잉에도 ‘인기’ 예상

2016년 상가시장은 저금리 기조가 유지될 것이란 점을 근거로 상대적으로 수익성 높은 상가에 대한 투자 수요가 당분간 이어질 것으로 전망된다. 특히 안정된 배후수요를 가진 공공택지 아파트 단지 내 상가와 서울·수도권에 속한 택지지구, 개발 호재가 많은 신도시 신흥상권의 경우 유동인구와 배후 수요가 풍부하기 때문에 예년보다 줄어든 공급만큼 투자 수요가 이어지며 투자환경이 좋아질 것으로 보인다.

LH 단지 상가와 신도시∙택지지구 근린상가는 안정적인 배후 수요를 가진 상가여서 향후 투자전망이 밝다. 특히 LH 상가는 분양가가 저렴하고 상가 공급이 적어 안정적인 임대수익을 거두기 수월하다. 기존 상가보다 신규 분양상가는 상권이 활성화되는 과정에서 발생하는 프리미엄이 없다는 점에서 유리한 투자방법이다. 저렴한 분양가의 분양상가를 노리는 게 실속 있는 투자 방법이다. 경∙공매 상가는 낙찰가율이 70%대여서 저가 낙찰 받을 수 있다.

대표적인 임대수익형 부동산인 오피스텔의 경우 수익률이 하락하고 있지만 찾는 수요가 늘면서 신규 분양 물량에 대한 관심이 클 것으로 예상된다. 한동안 공급이 위축되면서 지난 해 대비 올해 입주물량이 20% 정도 줄어든 것이 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보인다. 지난 3~4년간 공급이 늘었던 원룸보다는 투룸형, 매매·분양가가 비싼 강남 등지보다는 강북과 신도시·택지지구, 지방의 신규 분양 오피스텔에 관심이 쏠릴 것으로 보인다.

오피스텔의 신규 공급 물량 증가는 임대수익률의 하향 안정화를 높인다. 하지만 소액으로 안정적 임대수익을 얻는 방법 중 하나가 월세 수요 많은 오피스텔에 투자하는 것이다. 1~2억 원 정도의 여유자금으로 역세권 주변 소형 오피스텔 임대사업을 할 경우 연 5~6% 정도로 시중 금리보다 배 이상이 높은 수익을 거둔다. 급매물로 나온 역세권 오피스텔과 분양∙매매가가 저렴한 수도권 상업지역 소형 오피스텔은 눈여겨볼만한 유망 투자 대상이다.

소형 아파트, 점포용지 등 투자 유망

월세 임대소득 투자 대상이 오피스텔에서 아파트로 바뀌며 소형아파트가 새롭게 수익형 부동산으로 각광 받는 모습이다. 전세금 급등과 함께 임대시장이 전세에서 월세로 빠르게 재편되는 시장에서 자산가들 사이에선 직주근접의 역세권 소형아파트에 대한 수요가 늘었다. 2~3억 원대 소형아파트는 월세 수요가 넉넉한데다 양도 시 시세차익까지 누릴 수 있다. 39~45㎡ 아파트의 경우 월 임대료가 50~60만원으로 연 수익률은 3~4%대에 달한다.

소형 아파트를 매입해 월세 수익을 올리려면 공실 위험을 줄여야 한다. 지하철 역세권 등 교통 여건이 좋은 지역이나 생활편의시설이 잘 갖춰진 대단지 소형 아파트를 중심으로 접근해야 한다. 서울 강남권이나 대도시보다 강북권과 중소도시, 고가보다 중저가 주택에서 임대수익률이 높은 편이다. 아파트 분양∙매매가가 오를 경우 원하는 만큼 수익률이 나오지 않을 수 있기 때문에 환금성, 공실률, 수익률 등을 고려해 투자를 결정해야 한다.

올 한해 최고 경쟁률을 보였던 토지주택공사(LH)의 점포겸용 단독주택용지가 내년에도 투자자는 물론 실수요자까지 몰리며 수익형 대표 상품으로 흥행이 예견된다. 주거와 임대 수익을 모두 잡으려는 중장년층들의 관심이 집중되며 인기 종목으로 부상할 전망이다. 실거주에 임대소득까지 노릴 수 있는 점포겸용 택지는 신도시 및 택지지구 내에서 수백 대 1의 높은 경쟁률을 보이며 가장 뜨거운 부동산 상품이 될 것으로 예상된다.

초저금리 기조가 유지되고 있는 덕에 수익형부동산 시장은 내년에도 초강세를 이어갈 것으로 예측된다. 임대 수익형 부동산이 인기를 끌며 수요가 늘어 매매·분양가는 상승하는 추세여서 수익률은 점차 떨어질 가능성이 크다. 전통적인 투자용 부동산 수요까지 가세하면서 갈수록 과잉 공급되는 측면이 있다. 시장이 침체하거나 금리 인상, 고분양가 현상이 나타나면 무리한 투자가 오히려 부메랑이 돼 돌아올 수 있으므로 신중하게 투자해야 한다.